売買編Ｑ＆Ａ

Q1. 瑕疵担保責任とはどういうことですか？

A1 .　瑕疵担保責任が生ずるためには、

• 第１に「隠れた瑕疵」であることを要します。「隠れた瑕疵」の意味として、多くの判例は、買主が取引上一般に要求される程度の注意をもってしていても発見し得なかった瑕疵としています。したがって、買主がたまたまその瑕疵を知っていた場合には隠れた瑕疵とはなりません。
• 第２に、その瑕疵が契約時に既に存在していたことを要します。契約時に既に原因が存在し、その後にそれが顕著化した場合も含むと考えられます。
• 第３に、売主は、瑕疵について無過失であっても、この責任を負わされます。

2． 瑕疵担保責任の内容は、民法と同じく、買主からの契約目的を達成せられない場合の解除と、その他の場合の損害賠償請求です。

3． 瑕疵担保責任による解除権と損害賠償請求権を行使できる期間は、民法では、買主が瑕疵を知ったときから１年以内と定められていますので、引渡しから、長期間経過後に瑕疵が発見された場合でも、この瑕疵が契約時に存在していたことが明らかになれば、契約の解除又は損害賠償請求ができます。この権利の行使期間については、契約で特約することができます。

　ただし、宅建業法の定めでは、業者売主の宅地建物の売買契約の場合、最短の特約期間は引越しの日から２年と定められています(宅地建物取引業法第４０条)。

　以上のことを含めて、瑕疵担保責任の期間を定める場合の注意点は次のとおりです。

Q2. 媒介契約を結びましたが売却を断念しようと考えています。それでも仲介手数料はかかりますか？

A2.　 かかりません。

不動産仲介手数料は成約した場合にのみかかります。媒介契約だけではかかりません。

Q3. 売却する家に住みながら売却はできますか？

A3.　 可能です。

中古物件の場合、多くのお客さまがお住まいになりながら売却をされています。

Q4. 売却していることを近所に知られたくありません。広告せずに売却することは可能ですか？

A4.　 広告を行わず、購入希望顧客ストックの中から条件の合う方にご紹介したり、信頼のおける不動産業者に物件情報を紹介するなどして売却活動を行うことも可能です。但し、限られた販売条件となりますので、通常の売却よりも成約に至るまでに時間を要することもございます。

Q5. 査定価格はどのように算出するのですか？

A5. 近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など)から多面的に判断し、都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。

Q6. 査定を依頼したら必ず売らないといけないのですか？

A6. 　売却を依頼するかしないかについては、お客様ご自身で判断していただきます。査定結果を参考にしていただくだけでも結構です。

Q7. 実際に売却する時は「査定価格」で売却をしないといけませんか？

A7. 　 必ずしも査定価格である必要はありません。

　しかし査定価格は、不動産のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。

　査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。

　売り出し金額は担当者とよくご相談の上、決めることを勧めします。